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土地增值税和增值税的区别?有什么作用?二手房交易时如何计算?

  • 来源:东莞绿洲财税??时间:2019-08-16 18:23

  土地增值税是我们在涉及到土地使用方面的一类税种,与普通增值税存在一定的区别和不同。土地增值税的存在具有很大的作用,对于社会发展有很大的帮助,推动社会更好的进行发展。我们在购买二手房时,也会涉及到土地增值税。接下来,东莞大红鹰三肖网小编就为大家介绍一下“土地增值税和增值税的区别?有什么作用?二手房交易时如何计算?”的有关内容。

土地增值税与增值税区别
 
  土地增值税与增值税区别
 
  1.土地增值税指的是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,用来转让所取得的收入其中包括货币收入、实物收入和其他收入减掉法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承和赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。
 
  土地增值税实际上就是反房地产暴利税,是指房地产经营企业等单位和个人,有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入,扣除开发成本等支出后的增值部分,要按一定比例向国家缴纳的一种税费。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率,对土地增值率高的多征,增值率低的少征,无增值的不征。
 
  2.增值税是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说,增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税,也就是由消费者负担,有增值才征税没增值不征税。

土地增值税的作用
 
  土地增值税的作用
 
  (一)增强国家对房地产开发和房地产交易市场的调控
 
  改革开放前,我国土地管理制度一直采取行政划拨方式,不允许进行土地买卖,既没有地产交易行为,更不存在地产交易市场。实践证明,这种土地管理制度不利于提高土地资源的使用效益。改革开放后,对土地使用管理制度逐步实行了改革,打破了无偿使用,不准买卖的老规定,确立了有偿使用,允许转让使用权的政策和制度。
 
  新的土地使用政策和管理制度的实施,从根本上促进了我国房地产开发和房地产交易市场的发展。这对于合理配置土地资源,提高土地使用效益,增加政府财政收入,改善城市基础设施和人民生活居住条件,以及带动国民经济相关产业的发展,都产生了积极作用。
 
  但是,由于有关土地管理的各项制度还有待完善,对土地及房地产市场的管理也有待改进,我国在房地产业发展中也出现了一些问题。主要是:搞房地产开发过热,一度炒买炒卖房地产的投机盛行,房地产价格上涨过猛,投入房地产的资金规模过大,国家土地资源浪费较严重,国有土地资源收益流失过多,也影响和危害了国民经济的健康协调发展,而且也造成了社会分配不公。
 
  在这种情况下,我国决定借鉴世界上一些国家和地区的有益做法,开征土地增值税,利用税收杠杆对房地产业的开发、经营和房地产市场进行适当调控,以保护房地产业和房地产市场的健康发展,控制投资规模,促进土地资源的合理利用,调节部分单位和个人通过炒买炒卖房地产取得的高额收入。
 
  (二)有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为
 
  土地收益主要来源于土地的增值。
 
  一是自然增值,即由于土地资源是有限的,而随着经济建设的发展,生产和生活建设用地扩大,土地资源相对发生紧缺,导致土地价格上升。这是土地增值的主要因素。
 
  二是投资增值,即投入资金开发建造,把“生地”变为“熟地”,建成适用于各种生产、生活、商业用设施,形成土地增值。
 
  土地资源属国家所有,国家为土地的完整而不受侵犯投入了巨额资金,国家应参与土地增值收益分配,并取得较大份额。同时对房地产开发者投资、开发房地产应取得的合理收益,应当予以保护,使其能够得到一定的回报,以促进房地产业的正常发展。
 
  然而有些地区单纯出于招商引资或急于求成搞建设,盲目开发并竞相压低国家土地批租价格,给炒买炒卖者留下空间,致使国家土地增值收益流失严重,极大地损害了国家利益。统一对土地增值收益征税,有利于堵住这方面的漏洞,减少国家土地资源增值收益的流失,遏制投机者牟取暴利的行为,保护房地产正当开发者的合法权益,维护国家整体利益。
 
  (三)增加国家财政收入为经济建设积累资金
 
  1993年年底以前,我国涉及房地产交易市场的税费,主要有营业税、企业所得税、个人所得税,契税、土地增值费等。1994年1月1日起对土地增值收益征收土地增值税,增加了国家财政收入的新财源。分税制财政体制实施后,土地增值税收人属于地方政府的财政收入,为地方政府积累经济建设资金起到了积极的作用。

二手房土地增值税计算方法
 
  二手房土地增值税计算方法
 
  1、土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其增值部分征收的一种税。征收对象为增值部分,纳税人即卖方。
 
  2、二手房土地增值税计算方法:
 
  (1)以1%的税率征收。计算公式为应纳税额=成交价的1%
 
  (2)或者减除法定扣除项目金额后,按四级超率累进税率征收。具体方法如下:
 
  ①计算增值额的扣除项目有:取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。
 
  ②实行四级超率累进税率:
 
  ㈠增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。
 
  ㈡纳税人计算土地增值税时,也可用下列简便算法。计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:
 
  增值额未超过扣除项目金额50%,土地增值税税额=增值额×30%;增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%;增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%;增值额超过扣除项目金额200%,土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%。(公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。)
 
  以上就是东莞大红鹰三肖网小编对“土地增值税和增值税的区别?有什么作用?二手房交易时如何计算?”有关内容的简单介绍。土地增值税的相关规定非常复杂严谨,对于土地增值税的相关情况,进行更多的了解,能帮助我们更好的进行税务工作。如有相关疑问,欢迎联系我们进行咨询。


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